Какой физ. показать площади использовать: из договора аренды или фактический?

Какой физ. показать площади использовать: из договора аренды или фактический?

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

ИП (ЕНВД) арендует помещение под магазин. В договоре аренды указана общая площадь торгового помещения. Арендуемое помещение оборудуется за счет арендатора, помещение делится на торговый зал и подсобное помещение. Подсобное помещение отделено от торгового зала некапитальной перегородкой, достигающей потолка арендуемого помещения. Такое изменение арендуемого имущества с арендодателем согласовано.
Какими документами можно подтвердить площадь торгового зала для расчета ЕНВД?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Площадь торгового зала, фактически используемая для розничной торговли, может подтверждаться любыми имеющимися у ИП документами на объект стационарной торговой сети, содержащими необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право пользования данным объектом. По нашему мнению, в рассматриваемом случае в таком качестве могут выступать приложения к договорам аренды, согласовывающие обустройство некапитальных перегородок и связанное с этим изменение конфигурации арендуемого помещения с указанием площадей образовавшихся подсобного помещения и торгового зала.

Обоснование вывода:
Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности может применяться в отношении розничной торговли, осуществляемой через магазины и павильоны с площадью торгового зала не более 150 кв. м по каждому объекту организации торговли (пп. 6 п. 2 ст. 346.26 НК РФ) либо осуществляемой через объекты стационарной торговой сети, не имеющей торговых залов, а также объекты нестационарной торговой сети (пп. 7 п. 2 ст. 346.26 НК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 346.29 НК РФ для исчисления суммы единого налога на вмененный доход в сфере розничной торговли, осуществляемой через объекты стационарной торговой сети, имеющие торговые залы, используется физический показатель “площадь торгового зала (в квадратных метрах)”.
Согласно ст. 346.27 НК РФ площадь торгового зала – часть магазина, павильона (открытой площадки), занятая оборудованием, предназначенным для выкладки, демонстрации товаров, проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, площадь рабочих мест обслуживающего персонала, а также площадь проходов для покупателей. К площади торгового зала относится также арендуемая часть площади торгового зала. Площадь подсобных, административно-бытовых помещений, а также помещений для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже, в которых не производится обслуживание покупателей, не относится к площади торгового зала. Площадь торгового зала определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов.
В целях главы 26.3 НК РФ к инвентаризационным и правоустанавливающим документам относятся любые имеющиеся у ИП документы на объект стационарной торговой сети, содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право пользования данным объектом (договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей), разрешение на право обслуживания посетителей на открытой площадке и другие документы) (ст. 346.27 НК РФ).
С позиции Минфина России, если помещение используется на правах аренды, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (письмо Минфина России от 19.12.2014 N 03-11-11/65811). Иными словами, стороны должны согласовать передачу объекта с определенными характеристиками, в том числе и указать площадь торгового зала.
И, например, если часть арендуемого имущества передается в субаренду, то арендатор исчисление единого налога на вмененный доход вправе осуществлять исходя из арендуемой площади торгового зала за вычетом площади торгового зала, переданной в субаренду. Основанием для уменьшения объекта налогообложения единым налогом на вмененный доход является договор субаренды, заключенный арендатором – налогоплательщиком указанного налога (письмо Минфина России от 09.12.2013 N 03-11-11/53554).
В то же время на вопрос налогоплательщика о величине физического показателя при фактическом использовании не всей имеющейся площади и наличии нестационарных перегородок было разъяснено, что фактическая величина физического показателя базовой доходности “площадь торгового зала” определяется на основании данных, указанных в правоустанавливающих и инвентаризационных документах на торговый объект, имеющий торговый зал, а не исходя из фактически используемой организацией или индивидуальным предпринимателем в целях ведения розничной торговли площади торгового зала (письмо Минфина России от 07.03.2013 N 03-11-11/94). Таким образом, величина физического показателя “площадь торгового зала (в квадратных метрах)” при расчете ЕНВД в сфере розничной торговли, осуществляемой через объекты стационарной торговой сети, имеющие торговые залы, зависит от размера площади торгового зала в квадратных метрах, указанных в инвентаризационных документах магазина (письмо Минфина России от 04.12.2012 N 03-11-11/356). Если данные инвентаризационных и правоустанавливающих документов на помещение, используемое в целях ведения предпринимательской деятельности (в частности, розничной торговли), не соответствуют данным фактического использования помещения (по причине перепланировки, реконструкции, переоборудования и т.д.), то следует внести соответствующие изменения в указанные документы (письмо Минфина России от 11.04.2014 N 03-11-11/16532).
Таким образом, официальная позиция подразумевает, что в договоре аренды должны быть указаны необходимые данные о выделенной площади торгового зала, либо соответствующие сведения содержат инвентаризационные документы на помещение. Данная точка зрения поддерживается судами (постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.07.2015 N Ф07-4631/15 по делу N А52-1132/2014, Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.07.2015 N Ф01-2718/15 по делу N А31-9631/2014 и Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2015 N 12АП-6644/15).
В то же время суды, рассматривая споры о величине площади, используемой в целях ведения облагаемой ЕНВД деятельности, принимают во внимание и то обстоятельство, что инвентаризационный документ (технический паспорт) здания, при отсутствии в нем действительных данных, касающихся размеров, других характеристик и назначения арендованного налогоплательщиком помещения, не может служить источником информации о таковом. При этом, если проведенные в помещении работы по возведению временных перегородок фактически состояли в изменении внутреннего пространства помещений, существенно не затрагивая несущие элементы здания, то данные факты не повлекли изменение назначения всего помещения, не повлекли образование нового объекта и не требуют внесения изменений в технический паспорт здания. Например, сказано, что установка временных перегородок не требует внесения изменений в технический паспорт здания, поскольку не является перепланировкой в том смысле, в каком это необходимо для внесения изменений в инвентаризационные документы, поскольку перепланировка – это изменение конфигурации. В случае установления временной перегородки конфигурация не меняется (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2015 N 15АП-6016/15).
В таком случае величина фактически используемой площади помимо характеристик из договора аренды также может подтверждаться, например, внутренним распорядительным документом, свидетельствующим об ее обособлении, или результатами инвентаризации (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 02.07.2015 N Ф06-25285/15 по делу N А65-23207/2014 и Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2015 N 19АП-4163/15).
Поэтому с учетом официальных разъяснений и арбитражной практики мы считаем, что обосновать примененный при расчете налоговой базы показатель “площадь торгового зала” следует с помощью согласованных в дополнительном соглашении к договору аренды внесенных изменений в конфигурацию арендуемого помещения, указав при этом площади подсобного помещения и торгового зала.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Волкова Ольга

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член МоАП Мельникова Елена

11 сентября 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания “Гарант” и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”. Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Разъяснены правила определения физического показателя при сдаче в аренду торговых мест

Организация осуществляет деятельность по сдаче в аренду торговых мест и уплачивает ЕНВД. Не исключены ситуации, когда они сданы в аренду не полностью. Каким образом определять величину физического показателя, необходимого для расчета единого налога: исходя из общей площади имеющихся торговых мест или только из площадей, фактически переданных в аренду? Ответ на этот вопрос дали специалисты финансового ведомства. (ПИСЬМО МИНИСТЕРСТВА ФИНАНСОВ РФ от 13.05.10 № 03-11-06/3/73).

УЧИТЫВАЮТ ТОЛЬКО СДАННЫЕ В АРЕНДУ МЕСТА
Организации, оказывающие услуги по передаче во временное владение или в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, применяют систему налогообложения в виде ЕНВД (подп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ).

Для исчисления суммы единого налога в отношении такого вида деятельности установлены физические показатели в зависимости от площади торгового места. Это может быть количество торговых мест, если площадь каждого из них не превышает 5 кв. м, или площадь торговых мест, если площадь каждого из этих объектов более указанной величины.

Но следует учесть, что при исчислении налога учитываются только переданные в аренду торговые места. Об этом прямо сказано в пункте 3 статьи 346.29 НК РФ.

Специалисты финансового ведомства на вопрос управляющей рынком компании ответили, что физический показатель для исчисления ЕНВД определяется на основании реестра договоров с учетом особенностей, установленных пунктом 9 статьи 346.29 НК РФ.
То есть, если торговое место не сдано в аренду, его площадь не учитывается при налогообложении.

Причем, давая ответ, в министерстве сослались на положения Федерального закона от 30.12.06 № 271-ФЗ*.

* «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации».

ЕСЛИ КОЛИЧЕСТВО АРЕНДОВАННЫХ МЕСТ ИЗМЕНЯЕТСЯ
С уверенностью можно сказать, что в течение налогового периода площадь сданных в аренду торговых мест не будет постоянной. Так, договор аренды может закончиться и быть не продлен. Кто-то из арендаторов расторгнет договор досрочно, но одновременно будут заключены договоры в отношении ранее не сданных в аренду торговых мест.

При исчислении суммы единого налога такие изменения величины физического показателя налогоплательщик учитывает с начала того месяца, в котором они произошли. Это предусмотрено в пункте 9 статьи 346.29 НК РФ, на что обратили внимание чиновники.
Проиллюстрируем все вышесказанное на примере.

ПРИМЕР
Компания, управляющая рынком, сдает в аренду торговые места площадью свыше 5 кв. м каждое. Согласно правоустанавливающим документам, суммарная площадь всех торговых мест составляет 1500 кв. м. В апреле 2010 года все торговые места были сданы в аренду.

В мае 2010 года истекли сроки аренды на торговые места площадью 130 кв. м, а новые договоры на них не заключались.

В июне 2010 года были расторгнуты договоры аренды, площадь торговых мест по которым составила 420 кв. м, но были заключены новые – на площадь 380 кв. м.

Базовая доходность для данного вида деятельности составляет 1200 руб. в месяц за 1 кв. м (п. 3 ст. 346.29 НК РФ).

Физическим показателем является площадь переданных торговых мест.

В рассматриваемом примере это будет:
– в апреле – 1500 кв. м;
– в мае – 1370 кв. м (1500 кв. м – 130 кв. м);
– в июне – 1330 кв. м (1370 кв. м – 420 кв. м + 380 кв. м).

Базовая доходность умножается на коэффициенты К1 и К2 (п. 4 ст. 346.29 НК РФ).

Коэффициент К1 представляет собой устанавливаемый на календарный год коэффициент-дефлятор (абз. 5 ст. 346.27 НК РФ). На 2010 год он составил 1,295 (приказ Минэкономразвития России от 13.11.09 № 465).

Предположим, что коэффициент К2 установлен нормативным правовым актом представительного органа муниципального района в размере 0,85 (п. 6, 7 ст. 346.29 НК РФ).

В результате налоговая база по единому налогу за II квартал 2010 года будет равна 5 547 780 руб. ((1500 кв. м + 1370 кв. м + 1330 кв. м) х 1200 руб. х 1,295 х 0,85).

Сумма единого налога за квартал составит 832 167 руб. (5 547 780 руб. х 15%).

Как подтвердить торговую площадь?

У нас сложилась следующая ситуация: мы ООО и находимся на ЕНВД, налог исчисляется исходя из площади торгового зала. В договоре аренде прописано общее количество арендуемой площади, но именно торговый зал занимает площадь меньше, остальная площадь используется как склад готовой продукции.

В договоре аренды такие нюансы не прописаны. Налоговая просит либо подтвердить, что используется меньшая площадь, либо заплатить налог больше.

Как в этом случае подтвердить площадь именно торгового зала?

Ответы юристов ( 4 )

Здравствуйте, Вероника!
Согласно статье 346.27 НК РФ площадь торгового зала определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов. Как показывает практика никакие другие документы налоговые органы рассматривать в качестве доказательств не будут. То есть если вы просто начертите на листочке свой план и сдадите его в налоговую — то это не будет обоснованием торговый площади.

Читайте также:  Кто должен составить ПЛБ, если в штате нет бухгалтера и какую форму ПЛБ необходимо использовать?

Вам нужно либо вносить изменения в документы БТИ, которые являются в данной ситуации инвентаризационными. Либо вносить изменения в договор аренды, который в данной ситуации является для вас основным правоустанавливающим документом. Второй вариант, на мой взгляд, намного проще. Просто заключите дополнительное соглашение к договору с планом, на котором будет четко расписано какая из арендуемых площадей для чего используется.

Есть возможность подписать дополнительное соглашение к договору аренды, в котором отразить имеющиеся перегородки между торговым помещением и складом

Суды, рассматривая споры о величине площади, используемой в целях ведения облагаемой ЕНВД деятельности, принимают во внимание и то обстоятельство, что инвентаризационный документ (технический паспорт) здания, при отсутствии в нем действительных данных, касающихся размеров, других характеристик и назначения арендованного налогоплательщиком помещения, не может служить источником информации о таковом. При этом, если проведенные в помещении работы по возведению временных перегородок фактически состояли в изменении внутреннего пространства помещений, существенно не затрагивая несущие элементы здания, то данные факты не повлекли изменение назначения всего помещения, не повлекли образование нового объекта и не требуют внесения изменений в технический паспорт здания. Например, сказано, что установка временных перегородок не требует внесения изменений в технический паспорт здания, поскольку не является перепланировкой в том смысле, в каком это необходимо для внесения изменений в инвентаризационные документы, поскольку перепланировка — это изменение конфигурации. В случае установления временной перегородки конфигурация не меняется (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2015 N 15АП-6016/15).В таком случае величина фактически используемой площади помимо характеристик из договора аренды также может подтверждаться, например, внутренним распорядительным документом, свидетельствующим об ее обособлении, или результатами инвентаризации (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 02.07.2015 N Ф06-25285/15 по делу N А65-23207/2014 и Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2015 N 19АП-4163/15).
(источник: www.garant.ru/consult/business/652864/#ixzz4OUbTYgGl)

Я думаю доказательством в том числе может являться письмо к арендатору с просьбой утвердить установку перегород, в результаты которых арендуемое помещение разделено на 2 части (складские помещения и торговых зал)

Т.к. судебная практика допускает подобные доказательства. поскольку установка временных стен/перегородок не требует внесения изменений в техническую документацию помещения

Здравствуйте Вероника, как вариант надо составить доп соглашение в договоре аренды, в котором будет указана площадь используемая под непосредственную торговлю в торговом зале и площадь склада, которая не используется и распространить действие такого доп соглашения начиная с момента аренды.

И потом представить налоговикам данное доп соглашение, если им этого будет мало то придется через суд доказывать что площадь меньше, представить план помещения, фото, видео, показания свидетелей, как правило в этом случае успех в суде вполне реален.

есть письмо Минфина, подтверждающее вашу правоту.

Какие признаки помещения позволяют определить наличие либо отсутствие торгового зала в нем для применения физического показателя «площадь торгового зала»? Каким документом может быть подтверждено наличие либо отсутствие торгового зала?
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 15 ноября 2011 г. N 03-11-11/284
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо и сообщает, что согласно Положению о Министерстве финансов Российской Федерации, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 N 329, и Регламенту Минфина России, утвержденному Приказом Минфина России от 23.03.2005 N 45н, в Минфине России рассматриваются индивидуальные и коллективные обращения граждан и организаций по вопросам, находящимся в сфере ведения Министерства. При этом в соответствии с Положением и Регламентом, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, а также по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Одновременно обращаем внимание, что в соответствии со ст. 346.26 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности применяется в отношении предпринимательской деятельности в сфере розничной торговли, осуществляемой через магазины и павильоны с площадью торгового зала не более 150 кв. м по каждому объекту организации торговли, а также через объекты стационарной торговой сети, не имеющие торговых залов.
При этом согласно ст. 346.27 Кодекса к стационарной торговой сети, имеющей торговые залы, относится торговая сеть, расположенная в предназначенных для ведения торговли зданиях и строениях (их частях), имеющих оснащенные специальным оборудованием обособленные помещения, предназначенные для ведения розничной торговли и обслуживания покупателей. К данной категории торговых объектов относятся магазины и павильоны.
Под торговым местом понимается место, используемое для совершения сделок розничной купли-продажи. К торговым местам относятся здания, строения, сооружения (их часть) и (или) земельные участки, используемые для совершения сделок розничной купли-продажи, а также объекты организации розничной торговли и общественного питания, не имеющие торговых залов и залов обслуживания посетителей (палатки, ларьки, киоски, боксы, контейнеры и другие объекты, в том числе расположенные в зданиях, строениях и сооружениях), прилавки, столы, лотки (в том числе расположенные на земельных участках), земельные участки, используемые для размещения объектов организации розничной торговли (общественного питания), не имеющих торговых залов (залов обслуживания посетителей), прилавков, столов, лотков и других объектов.
Исходя из ст. 346.29 Кодекса при исчислении единого налога на вмененный доход в отношении предпринимательской деятельности в сфере розничной торговли, осуществляемой через объекты стационарной торговой сети, имеющие торговые залы, в качестве физического показателя базовой доходности используется «площадь торгового зала (в квадратных метрах)».
При исчислении единого налога на вмененный доход налогоплательщиками, осуществляющими предпринимательскую деятельность в сфере розничной торговли через объекты стационарной торговой сети, не имеющие торговых залов, а также объекты нестационарной торговой сети, площадь торгового места в которых не превышает 5 кв. м, применяется физический показатель «торговое место». Если площадь торгового места превышает 5 кв. м, то при исчислении единого налога на вмененный доход применяется физический показатель «площадь торгового места (в квадратных метрах)».
Статьей 346.27 Кодекса установлено, что площадью торгового зала признается часть магазина, павильона (открытой площадки), занятая оборудованием, предназначенным для выкладки, демонстрации товаров, проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, площадь рабочих мест обслуживающего персонала, а также площадь проходов для покупателей. К площади торгового зала относится также арендуемая часть площади торгового зала.Площадь подсобных, административно-бытовых помещений, а также помещений для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже, в которых не производится обслуживание покупателей, не относится к площади торгового зала.Площадь торгового зала определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов.
К инвентаризационным и правоустанавливающим документам относятся любые имеющиеся у организации или индивидуального предпринимателя документы на объект стационарной торговой сети, содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право пользования данным объектом (договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей), разрешение на право обслуживания посетителей на открытой площадке и другие документы).

Также следует отметить, что исходя из ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При этом ст. 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН

Подводные камни аренды, или что нужно предусмотреть при заключении договора аренды

Что такое договор аренды и в какой форме он должен быть заключен?

По договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество за вознаграждение во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом перехода права собственности на это имущество к арендатору не происходит, за исключением случаев, когда договором предусмотрено право выкупа.

Если договором не предусмотрена плата за пользование имуществом, то такой договор признается договором ссуды (безвозмездного пользования имуществом). Данный вид правоотношений регулируется нормами главы 36 ГК РФ.

Нормы, относящиеся к договору аренды, применяются в этом случае лишь частично.

Арендодателем по договору аренды может быть собственник имущества либо иной законный владелец, которого сам собственник или закон уполномочил сдавать это имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Таким образом, лицо, имеющее доверенность от имени собственника на право сдачи имущества в аренду, может быть арендодателем.

Арендатором может быть любой дееспособный гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.

Закон позволяет заключать договор аренды и в устной форме, однако в большинстве случаев используется письменная форма, поскольку она позволяет подробнее согласовать все условия договора и исключает многие разногласия сторон в процессе его исполнения.

Договор аренды заключается в письменной форме, если:

  • срок договора составляет более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
  • одной из сторон договора является юридическое лицо (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
  • объектом договора является здание или сооружение (п. 1 ст. 651 ГК РФ);
  • объектом договора является транспортное средство с экипажем (ст. 633 ГК РФ).

Нужно ли регистрировать договор аренды?

Договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, если объектом аренды является недвижимое имущество или предприятие (п. 2 ст. 609, ст. 658 ГК РФ).

Из этого правила есть исключения. Так, например, не подлежат государственной регистрации заключенные на срок менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ):

  • договоры аренды и субаренды земельных участков;
  • договоры аренды зданий или сооружений.

Относительно договоров аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа закон также оговаривает, что они не подлежат государственной регистрации (ст. 633, 643 ГК РФ).

В гражданском законодательстве не решен вопрос о том, нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения.

С одной стороны, все нежилые помещения являются частью зданий и сооружений, а с другой – они прямо не перечислены наряду с этими объектами.

Этот вопрос получил разъяснение только в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53. По мнению арбитров, к договорам аренды нежилых помещений применяются те же правила, что и к договорам аренды зданий и сооружений. Поэтому договор аренды нежилого помещения необходимо регистрировать, только если он заключен на год и более.

Также в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 разъяснено следующее: если договор аренды недвижимости заключен на срок 11 месяцев, но при этом условиями предусмотрено его автоматическое продление на такой же срок, то такой договор регистрировать не надо.

Что является предметом и объектом договора?

В договоре аренды следует различать предмет и объект договора.

Предмет договора – это обязательства сторон по передаче имущества и его использованию в соответствии с условиями договора, а также внесению платы за такое использование.

Для определения объекта договора аренды следует четко определить характеристики того имущества, которое сдается в аренду.

Объектами аренды могут быть (п. 1 ст. 607 ГК РФ):

  • земельные участки и другие обособленные природные объекты;
  • предприятия и другие имущественные комплексы;
  • здания и сооружения;
  • оборудование;
  • транспортные средства;
  • другие вещи.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ любая сдаваемая в аренду вещь должна быть непотребляемой. Такая вещь не должна утрачивать свои свойства в процессе ее использования.

Некоторые виды имущества сдавать в аренду запрещено. Так, например, объектом аренды не может быть технологическое оборудование для производства этилового спирта и алкогольной продукции, содержащей спирт (п. 6 ст. 8 Федерального закона от 22.11.1995 № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции»).

Кроме того, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ).

Для того чтобы договор аренды был признан заключенным, в нем следует указать данные, позволяющие определить, какое именно имущество подлежит передаче арендатору.

Если такие данные в договоре отсутствуют, условие об объекте признается несогласованным, а договор – незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Таким образом, в договоре нужно максимально точно указать индивидуально-определенные признаки имущества, характеризующие его.

К таким данным об имуществе относятся (постановление ФАС Поволжского округа от 16.12.2009 по делу № А65-13380/2009):

  • его местонахождение относительно других объектов;
  • площадь, технические характеристики;
  • иные индивидуализирующие объект признаки.

Также нелишним будет указать адрес, технические характеристики имущества, вид разрешенного использования (для земли).

Как показывает анализ судебной практики, составные части вещи не могут быть объектом аренды. Например:

отдельный конструктивный элемент здания (крыша, стена и т. п.) (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»);

часть кабельной линии (постановление ФАС ПО от 17.07.2007 по делу № А55-12242/06-33).

Читайте также:  Хочу открыть ип в россии. но я являюсь гражданином Беларуси, возможно ли это?

Как указать срок договора?

Условие о сроке аренды указывает на период времени, в течение которого арендатор имеет право пользоваться арендуемой вещью и обязан уплачивать за это арендную плату. В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ срок аренды устанавливается сторонами в договоре.

Срок договора может быть определен:

  • календарной датой;
  • истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами;
  • указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Следует различать срок непосредственно аренды и срок действия договора. Зачастую данные сроки не совпадают. Так, например, сдаваемое в аренду имущество может быть передано арендатору (п. 2 ст. 425, п. 3 ст. 433 ГК РФ):

  • до того, как подписан договор аренды;
  • до осуществления государственной регистрации договора, когда такая регистрация необходима.

В указанных случаях при наличии договоренности сторон их права и обязанности (в том числе обязанность вносить арендную плату) могут распространяться и на период, предшествующий подписанию или государственной регистрации договора.

На практике распространены два вида споров о внесении арендной платы: если имущество используется до заключения договора или после окончания срока его действия, либо имущество не используется, но договор еще действует.

Если имущество используется в период, предшествующий государственной регистрации договора, то необходимо определить, была ли договоренность об использовании имущества в этот срок. Такая договоренность может прямо следовать из условий договора или вытекать из других условий. Если договоренность имеет место, то арендная плата вносится за весь срок использования имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.06.2011 № Ф02-2137/11 по делу № А33-13835/2010).

Если договор прекратил свое действие, но арендатор не вернул имущество, то он также обязан вносить арендную плату за все время просрочки (п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66). Это связано с тем, что прекращение договора аренды не влечет прекращение обязанности арендатора по внесению арендной платы, если имущество не возвращено арендодателю.

В ситуации, при которой договор аренды еще действует, но имущество возвращено, арендатор также обязан уплачивать арендные платежи до прекращения срока действия договора аренды (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Обращаем внимание, что согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом, а арендодатель не возражает против этого, договор считается автоматически возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор признается заключенным на определенный срок только в том случае, если условие о сроке включено в его текст. Если такого условия в договоре нет, он считается заключенным на неопределенный срок. Такой договор имеет некоторые особенности порядка его расторжения.

Так, например, если срок договора не определен, на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ любая из сторон может в любое время отказаться от договора, но обязана предупредить об этом вторую сторону не менее чем за один месяц. Если в аренду передана недвижимость, срок предупреждения составляет три месяца. Соблюдение этих сроков сторонами обязательно в случае, если договором они не предусмотрели иные сроки предупреждения.

Для некоторых видов аренды (например, договор проката (ст. 627 ГК РФ)) и видов арендуемого имущества (например, лесных участков (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ), водных объектов (ст. 14 Водного кодекса РФ)), закон может устанавливать максимальные сроки действия договора аренды. В этих случаях действие договора прекращается при истечении максимального срока. Если стороны согласовали в договоре срок, превышающий максимальный, договор также действует только до истечения максимального срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Как установить арендную плату?

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ в договоре аренды следует устанавливать порядок и сроки внесения арендной платы. Если их не включить в текст договора, будут действовать условия и порядок, применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах, что не всегда совпадает с интересами сторон договора.

На основании пункта 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата может взиматься как за все арендуемое имущество в целом, так и за каждую из его частей. Законом предусмотрена возможность устанавливать арендную плату в виде:

  • определенных сумм, которые вносятся арендатором единовременно или периодически (например, единовременная выплата за весь срок аренды или ежемесячная оплата);
  • доли доходов, плодов или продукции, полученных в результате использования арендованного имущества (например, часть урожая, собранного с арендуемого земельного участка);
  • определенных услуг, оказываемых арендатором (например, ремонт автомобилей арендодателя в арендуемом у него гаражном боксе);
  • передачи арендатором арендодателю в аренду или собственность определенной договором вещи (например, обязанность арендатора передать арендодателю в собственность автомобиль в счет оплаты аренды офисного помещения);
  • затрат арендатора на улучшение арендованного имущества (например, осуществление арендатором ремонта арендуемого помещения).

Стороны договора аренды могут выбрать как один, так и несколько вариантов арендных платежей. Кроме того, они могут добавить другие варианты, поскольку указанный перечень не является исчерпывающим.

По общему правилу размер арендной платы не может изменяться чаще одного раза в год, если иное условие не предусмотрено сторонами договора.

Помимо арендной платы арендатор должен оплачивать предоставляемые ему коммунальные услуги: электричество, отопление и т. д. На практике применяются два основных способа уплаты арендатором коммунальных платежей:

  • коммунальные платежи включены в арендную плату;
  • коммунальные платежи не включены в арендную плату и уплачиваются отдельно.

В первом случае в договоре можно указать, что арендная плата включает стоимость коммунальных услуг. То есть в договоре фиксируется вся уплачиваемая арендатором сумма, включающая арендную плату.

Пример формулировки условия договора

Арендная плата включает в себя стоимость коммунальных услуг, а также потребляемой Арендатором электроэнергии.

С одной стороны, это удобно, так как избавляет стороны от ежемесячных подсчетов сумм коммунальных платежей, с другой стороны – этот способ имеет серьезный недостаток. Увеличение стоимости коммунальных услуг станет причиной уменьшения суммы, которую будет получать арендодатель, поскольку из установленной фиксированной суммы за коммунальные услуги придется платить больше. Кроме того, такой способ влечет определенные налоговые последствия для сторон (об этом в следующей статье).

Поэтому при включении стоимости коммунальных услуг в цену договора стороны чаще указывают на то, что такая цена состоит из двух составляющих: фиксированного и переменного платежа. При этом фиксированный платеж является непосредственно платой за пользование имуществом и не изменяется в течение года, а размер переменного платежа может меняться в зависимости от стоимости коммунальных услуг и объемов, в которых они были предоставлены арендатору. Запрет на изменение арендной платы чаще одного раза в год при этом не нарушается. В договоре может быть прописан и порядок определения размера переменного платежа.

Пример формулировки условия договора

Уплачиваемая Арендатором сумма состоит из фиксированного платежа (арендной платы) и суммы оплаты за предоставленные Арендатору коммунальные услуги (отопление, электрификация, водоснабжение и т. д.). Размер коммунальных платежей определяется Арендатором ежемесячно на основании показаний приборов учета воды, тепловой энергии, электроэнергии и т. д.

Реже на практике применяют второй способ, при котором суммы, уплачиваемые арендатором за коммунальные услуги, представляют собой отдельные платежи и не включаются в сумму арендной платы. При использовании такого способа коммунальные услуги могут оплачиваться в виде компенсации арендодателю его затрат на оплату коммунальных услуг на основании выставляемых им счетов.

Пример формулировки

Арендная плата составляет ____ рублей в месяц и не подлежит пересмотру чаще одного раза в год. Помимо внесения указанной суммы Арендатор обязан ежемесячно компенсировать стоимость предоставленных ему коммунальных услуг на основании счетов, выставляемых Арендодателем.

Однако и в этом случае также существуют определенные налоговые риски, о которых мы расскажем в следующих статьях.

Самым удачным условием с точки зрения налоговых последствий будет условие, включенным в договор, о том, что коммунальные платежи оплачиваются арендатором самостоятельно.

По общему правилу арендная плата за использование здания и сооружения включает в себя также и плату за пользование участком земли, на котором это здание или сооружение расположено, если иное не согласовано сторонами договора (п. 2 ст. 654 ГК РФ).

Следует иметь в виду, что на основании пункта 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендная плата не может полностью состоять из коммунальных платежей, поскольку в этом случае арендатор не извлекает никакой выгоды от сдачи имущества в аренду, что противоречит возмездному характеру договора аренды.

Итак, мы рассмотрели общие для сторон вопросы, которые важно осветить в договоре аренды.

В следующем номере рассмотрим практические моменты исполнения договора с точки зрения арендодателя.

Вся представленная информация есть в системе ИТС ПРОФ в Справочнике по договорным отношениям Раздела «Юридическая поддержка».

Разъяснены правила определения физического показателя при сдаче в аренду торговых мест

Александр Здоровенко,
консультант по налогам и сборам

Организация осуществляет деятельность по сдаче в аренду торговых мест и уплачивает ЕНВД. Не исключены ситуации, когда они сданы в аренду не полностью. Каким образом определять величину физического показателя, необходимого для расчета единого налога: исходя из общей площади имеющихся торговых мест или только из площадей, фактически переданных в аренду? Ответ на этот вопрос дали специалисты финансового ведомства. (ПИСЬМО МИНИСТЕРСТВА ФИНАНСОВ РФ от 13.05.10 № 03-11-06/3/73)

УЧИТЫВАЮТ ТОЛЬКО СДАННЫЕ В АРЕНДУ МЕСТА

Организации, оказывающие услуги по передаче во временное владение или в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, применяют систему налогообложения в виде ЕНВД (подп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ).

Для исчисления суммы единого налога в отношении такого вида деятельности установлены физические показатели в зависимости от площади торгового места. Это может быть количество торговых мест, если площадь каждого из них не превышает 5 кв. м, или площадь торговых мест, если площадь каждого из этих объектов более указанной величины.

Но следует учесть, что при исчислении налога учитываются только переданные в аренду торговые места. Об этом прямо сказано в пункте 3 статьи 346.29 НК РФ.

Специалисты финансового ведомства на вопрос управляющей рынком компании ответили, что физический показатель для исчисления ЕНВД определяется на основании реестра договоров с учетом особенностей, установленных пунктом 9 статьи 346.29 НК РФ.
То есть, если торговое место не сдано в аренду, его площадь не учитывается при налогообложении.

Причем, давая ответ, в министерстве сослались на положения Федерального закона от 30.12.06 № 271-ФЗ*.

* «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации».

ЕСЛИ КОЛИЧЕСТВО АРЕНДОВАННЫХ МЕСТ ИЗМЕНЯЕТСЯ

С уверенностью можно сказать, что в течение налогового периода площадь сданных в аренду торговых мест не будет постоянной. Так, договор аренды может закончиться и быть не продлен. Кто-то из арендаторов расторгнет договор досрочно, но одновременно будут заключены договоры в отношении ранее не сданных в аренду торговых мест.

При исчислении суммы единого налога такие изменения величины физического показателя налогоплательщик учитывает с начала того месяца, в котором они произошли. Это предусмотрено в пункте 9 статьи 346.29 НК РФ, на что обратили внимание чиновники.
Проиллюстрируем все вышесказанное на примере.

ПРИМЕР

Компания, управляющая рынком, сдает в аренду торговые места площадью свыше 5 кв. м каждое. Согласно правоустанавливающим документам, суммарная площадь всех торговых мест составляет 1500 кв. м. В апреле 2010 года все торговые места были сданы в аренду.

В мае 2010 года истекли сроки аренды на торговые места площадью 130 кв. м, а новые договоры на них не заключались.

В июне 2010 года были расторгнуты договоры аренды, площадь торговых мест по которым составила 420 кв. м, но были заключены новые – на площадь 380 кв. м.

Базовая доходность для данного вида деятельности составляет 1200 руб. в месяц за 1 кв. м (п. 3 ст. 346.29 НК РФ).

Физическим показателем является площадь переданных торговых мест.

В рассматриваемом примере это будет:

– в апреле – 1500 кв. м;
– в мае – 1370 кв. м (1500 кв. м – 130 кв. м);
– в июне – 1330 кв. м (1370 кв. м – 420 кв. м + 380 кв. м).

Базовая доходность умножается на коэффициенты К1 и К2 (п. 4 ст. 346.29 НК РФ).

Коэффициент К1 представляет собой устанавливаемый на календарный год коэффициент-дефлятор (абз. 5 ст. 346.27 НК РФ). На 2010 год он составил 1,295 (приказ Минэкономразвития России от 13.11.09 № 465).

Предположим, что коэффициент К2 установлен нормативным правовым актом представительного органа муниципального района в размере 0,85 (п. 6, 7 ст. 346.29 НК РФ).

В результате налоговая база по единому налогу за II квартал 2010 года будет равна 5 547 780 руб. ((1500 кв. м + 1370 кв. м + 1330 кв. м) х 1200 руб. х 1,295 х 0,85).

Сумма единого налога за квартал составит 832 167 руб. (5 547 780 руб. х 15%).

Тема: разделение торговой и подсобной площади

Опции темы
Поиск по теме

разделение торговой и подсобной площади

Помогите правильно составить договор аренды для ЕНВД!
Ситуация такая, мы хотим арендовать офис 39 м2, мы собираемся установить перегородку, для разделения торговой и подсобной площади, как это правильно отразить в договоре, чтобы сразу платить енвд только с торговой площади 20м 2
Может так?:
Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование (аренду) нежилое помещение общей площадью 39 м2, из них 20 м2 предназначено для торгово-выставочной деятельности, а 19м2 отводятся для административно-хозяйственных нужд. (С целью отделения данных функциональных зон арендатор обязуется до подписания приемо-сдаточного акта осуществить небольшую перепланировку, отгородив торговую и административную площади витринами и гипсокартонной перегородкой).
Подробное описание помещения после перепланировки должно быть указано в отдельном Приложении к приемо-сдаточному акту.
Или я перемудрила.

определение торговой и неторговой площади ФНС будет проводиться не по ващему договору, а по документам – паспорту БТИ

я конечно понимаю что желательно ориентироваться на паспорт БТИ, но все же если мы делаем с согласия собственника небольшую перепланировку, при которой часть площади не будет использоваться под торговлю, разве в этом случае нет возможности ориентироваться на условия договора.
Я читала арбитражную практику, когда налогоплательщика спасло доп. соглашение о перепланировке, согласно которому размер торговой площади был изменен.
Ч только учусь, если не права исправте.а то я совсем запуталась!

Пожалуйста, помогите разобраться новичку! После прочтения большого количества материала, запуталась окончательно. Может мы вообще должны применять понятие торговое место?
Дано: офис 40 м2, в федеральном здании, по сути не предназначенном для торговли, хотя они сами в одном из офисов продают свою печатную продукцию. Наш офис будет оборудован витринами, эконом панелями и т.д. Что это ? торговая площадь или торговое место! В налоговой толком ничего не объяснили, сказали, что значение имеет только фактическая деятельность и не важно какое здание!

Все зависит от того, что написано в правоустанавливающих документах (паспорте БТИ то есть)-во-первых, назначение помещения (административное/торговое) , во-вторых, как обозваны в экспликации ваши площади (торговый зал или нет). Если слов “торговый зал” нет-то это объект стационарной торговой сети, не имеющей торговых залов, то есть у вас торговое место.

спасибо за ответ. Вы меня очень обрадовали, но ненадолго, после прочтения нижеприведенного письма Минфина, радость прошла
Учитывая, что индивидуальный предприниматель собирается организовать магазин в помещениях, которые изначально были предназначены для оказания услуг общественного питания и являлись одним объектом общественного питания – столовой, вероятно, предприниматель также планирует переоборудовать данные помещения под розничную торговлю.
После переоборудования данного помещения под торговлю предприниматель обязан пригласить для внеплановой технической инвентаризации представителей Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.
На основании данных проведенной технической инвентаризации определяется назначение переоборудованного помещения. Если помещение будет признано магазином, то, соответственно, в инвентаризационных документах будет определена и площадь торгового зала, которая впоследствии должна будет использоваться в качестве физического показателя при исчислении единого налога на вмененный доход.
Учитывая ситуацию, изложенную в вопросе, предположительно после проведения внеплановой технической инвентаризации помещение, которое изначально являлось столовой, будет признано магазином, и если после инвентаризации площадь торгового зала планируемого магазина не будет превышать 150 кв. м, то индивидуальный предприниматель может быть переведен на уплату единого налога на вмененный доход и, соответственно, должен будет исчислять единый налог на вмененный доход с использованием физического показателя “площадь торгового зала (в квадратных метрах)”.
Письмо Минфина РФ от 19 октября 2006 года N 03-11-04/3/463

Внести изменения в тех.паспорт может только собственник. А с 2008 года базовая доходность на торговое место свыше 5 метров будет считаться по метражу.

Конечно,внести изменения в техпаспорт может только собственник. А оно ему надо? Сегодня один арендатор,завтра другой-так и бегай,вноси?
Наша ИФНС по Свердловской области считает вот так:
Вопрос:

Письмом Минфина России от 29.08.2006 № 03-11-04/3/389 разъяснено, что технический паспорт на помещение является документом, подтверждающим занимаемую площадь, а статус занимаемого помещения определяется исходя из условий фактического использования этого помещения. Как правильно применить физический показатель для расчета ЕНВД, если в помещении, которое по документам БТИ не является торговым, открывается магазин (павильон)?

Ответ:
Понятия объектов стационарной торговой сети, имеющих торговые залы; объектов стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов; магазина; павильона, а также физических показателей базовой доходности «площадь торгового зала» и «торговое место» установлены статьей 346.27 Кодекса.
При этом согласно данной статье Кодекса величина физического показателя базовой доходности «площадь торгового зала» определяется налогоплательщиками на основании инвентаризационных и право-устанавливающих документов, к которым, в частности, относятся технические паспорта на нежилые помещения, планы, схемы, экспликации, договоры аренды (субаренды) нежилых помещений или их частей и другие подобные документы.
Исходя из этого, объекты стационарной торговой сети (их части), не соответствующие установленным главой 26.3 Кодекса понятиям магазина и павильона, а равно и стационарные объекты организации розничной торговли (их части), фактически используемые под магазины и павильоны, в которых указанными правоустанавливающими и инвентаризационными документами площадь торгового зала не выделена (крытые рынки и ярмарки, торговые комплексы, крытые спортивные сооружения, производственные (админи-стративные) здания (строения) и т.п.), относятся к объектам стационарной торговой сети, не имеющим торговых залов.
Налогоплательщики, осуществляющие розничную торговлю через такие объекты стационарной торговой сети, исчисляют налоговую базу по ЕНВД с использованием физического показателя базовой доходности «торговое место».

Отдел налогообложения прибыли (дохода)

Огромное спасибо всем за ответы!
с определением понятия торговое место и торговая площадь все стало ясно!
но одна проблема осталась! неужели если по тех паспорту площадь арендуемого помещения 40 м 2, то и ЕНВД нам придется платить с 40м2, не смотря на то, что фактически под торговлю, используется 20м2. остальные 20м2 отгорожены витринами, и там находятся коробки с продукцией, то есть фактически это склад. Разделение арендуемой площади на торговую и складскую, оговорено только в договоре аренды. Я так понимаю договора аренды недостаточно и надо приглашать БТИ? или все таки есть какой-то другой выход?
Заранее спасибо.

да не придет к вам БТИ, вы же не собственник

Письмо Минфина России
от 19.10.2007 № 03-11-04/3/411
«Об использовании торговой площади»
Вопрос: Может ли физический показатель «площадь торгового зала» изменяться в зависимости от фактического использования налогоплательщиком торговой площади и отличаться от правоустанавливающих документов? Например, может ли налогоплательщик при расчете ЕНВД уменьшить площадь торгового зала, если он по каким-то причинам временно не использует часть площади торгового зала магазина, указанной в договоре аренды как торговую, или наоборот, увеличить, если в помещении, не предназначенном для торговли по правоустанавливающим документам, временно осуществляется продажа покупателям?

Ответ: Статьей 346.27 Кодекса определено, что стационарной торговой сетью, имеющей торговые залы признается торговая сеть, расположенная в предназначенных для ведения торговли в зданиях и строениях (их частях), имеющих оснащенные специальным оборудованием обособленные помещения, предназначенные для ведения розничной торговли и обслуживания покупателей. К данной категории торговых объектов относятся магазины и павильоны.
Согласно статье 346.29 Кодекса при осуществлении розничной торговли через объекты стационарной торговой сети, имеющие торговые залы, исчисление ЕНВД производится с использованием физического показателя базовой доходности «площадь торгового зала» (в кв. м).
При этом в соответствии со статьей 346.27 Кодекса к площади торгового зала относится часть магазина, павильона (открытой площадки), занятая оборудованием, предназначенным для выкладки, демонстрации товаров, проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, площадь рабочих мест обслуживающего персонала, а также площадь проходов для покупателей.
Площадь торгового зала определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов.
К инвентаризационным и правоустанавливающим документам относятся любые имеющиеся у налогоплательщика на объект стационарной торговой сети документы, содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право на пользование данным объектом (договор передачи (договор купли-продажи) нежилого помещения; технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей), разрешение на право обслуживания посетителей на открытой площадке и т.п.).
Таким образом, при осуществлении розничной торговли через объект стационарной торговой сети, имеющий торговый зал, налогоплательщик должен исчислять единый налог на вмененный доход с использованием физического показателя базовой доходности «площадь торгового зала» (в квадратных метрах), с учетом площади торгового зала, указанной в инвентаризационных или правоустанавливающих документах.
Одновременно следует учитывать, что согласно пункту 9 статьи 346.29 Кодекса в случае, если в течение налогового периода у налогоплательщика произошло изменение величины физического показателя, налогоплательщик при исчислении суммы единого налога учитывает такое изменение с начала того месяца, в котором оно произошло.
Поэтому, в случае, если по определенным причинам часть площади торгового зала не используется в целях ведения предпринимательской деятельности по розничной торговле, то налогоплательщик при исчислении ЕНВД может скорректировать размер площади торгового зала. При этом такая корректировка должна иметь документальное обоснование, которое налогоплательщик может представить в налоговый орган по месту осуществления предпринимательской деятельности в качестве приложения к налоговой декларации по ЕНВД.
Пункт 9 статьи 346.29 Кодекса, согласно которому налогоплательщик в случае изменения величины физического показателя в течение налогового периода может учитывать такое изменение с начала того месяца, в котором оно произошло, может применяться, например, в ситуации, когда часть площади торгового зала используется временно под складские помещения, что подтверждается экспликацией, выданной бюро технической инвентаризации, а также распоряжением администрации.
При исчислении ЕНВД в указанной ситуации площадь торгового зала, которая временно используется под складские помещения, не учитывается.
Также положения пункта 9 статьи 346.29 Кодекса применимы в случае, если налогоплательщик единого налога на вмененный доход в отношении предпринимательской деятельности в сфере розничной торговли, осуществляемой через объект стационарной торговой сети, имеющий торговый зал, передает часть его площади в аренду.
В целях исчисления ЕНВД в данной ситуации площадь торгового зала также должна быть скорректирована. При этом площадь торгового зала уменьшается на площадь, сданную в аренду, поскольку ЕНВД исчисляется исходя из площади торгового зала, непосредственно используемой для осуществления розничной торговли.
Обоснованием к такому расчету может являться договор аренды части площади торгового зала и, соответственно, инвентаризационные документы (например, экспликация, выданная бюро технической инвентаризации), в которых должна быть указана площадь торгового зала, непосредственно используемая для ведения розничной торговли.

Письмо Минфина России
от 26.09.2007 № 03-11-05/228
«Об определении физического показателя при розничной торговле»
Вопрос: Индивидуальный предприниматель занимается розничной торговлей на рынке. Какие документы нужно использовать, чтобы определить, какой физический показатель использовать при определении суммы ЕНВД?

Ответ: В соответствии с пунктом 2 статьи 346.26 НК РФ система налогообложения в виде ЕНВД для отдельных видов деятельности применяется в отношении, в частности, розничной торговли, осуществляемой через магазины и павильоны с площадью торгового зала не более 150 кв. м по каждому объекту организации торговли, а также в отношении розничной торговли, осуществляемой через киоски, палатки, лотки и другие объекты стационарной торговой сети, не имеющей торговых залов, а также объекты нестационарной торговой сети.
Статьей 346.29 Кодекса установлено, что при осуществлении розничной торговли через объекты стационарной торговой сети, имеющей торговые залы (магазины и павильоны), исчисление единого налога на вмененный доход производится с использованием физического показателя базовой доходности «площадь торгового зала» (в квадратных метрах). При осуществлении розничной торговли через объекты нестационарной торговой сети и объекты стационарной торговой сети, не имеющие торгового зала, исчисление данного налога производится с использованием физического показателя базовой доходности «торговое место».
Согласно статье 346.27 Кодекса стационарная торговая сеть, имеющая торговые залы, – это торговая сеть, расположенная в предназначенных для ведения торговли зданиях и строениях (их частях), имеющих оснащенные специальным оборудованием обособленные помещения, предназначенные для ведения розничной торговли и обслуживания покупателей. К данной категории торговых объектов относятся магазины и павильоны. Стационарная торговая сеть, не имеющая торговых залов, представляет собой торговую сеть, расположенную в предназначенных для ведения торговли зданиях, строениях и сооружениях (их частях), не имеющих обособленных и специально оснащенных для этих целей помещений, а также в зданиях, строениях и сооружениях (их частях), используемых для заключения договоров розничной купли-продажи, а также для проведения торгов. К данной категории торговых объектов относятся крытые рынки (ярмарки), торговые комплексы, киоски и другие аналогичные объекты.
Площадь (количество торговых мест) указанных объектов стационарной торговой сети определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов, к которым относятся любые имеющиеся у организации или индивидуального предпринимателя документы на объект стационарной торговой сети (организации общественного питания), содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право пользования данным объектом (договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей), разрешение на право обслуживания посетителей на открытой площадке и другие документы).
Таким образом, инвентаризационные и правоустанавливающие документы на объекты стационарной торговой сети должны содержать всю необходимую информацию, на основании которой возможно сделать однозначный вывод о том, к какому типу стационарной торговой сети относится тот или иной объект организации торговли.

Ссылка на основную публикацию