ИП УСН 6% – как сдавать в аренду жилье, находящееся в совместной собственности с супругом?

Может ли супруг ИП сдавать в аренду недвижимость, принадлежащую другому супругу ИП?

Может ли супруг ИП сдавать в аренду недвижимость, принадлежащую другому

Каждый из супругов является ИП применяя режим УСН 6%, сдавая в аренду зарегистрированные на каждого свои помещения, имущество нажито в совместном браке. Может ли супруга, оставаясь ИП на УСН 6% (сдавая одно помещение), другое помещение передать супругу ИП для сдачи в аренду, оформив при этом нотариальное согласие? Указывается ли в договоре аренды, что собственником является супруга (надо ли указать что она ИП ?), а сдает муж на основании нотариального согласия, т к это совместно нажитое имущество? Прошу разъяснить налоговые последствия для обоих предпринимателей.

Ответы юристов ( 2 )

  • 8,5 рейтинг
  • 1301 отзыв

Ирина, доброй ночи!

Может ли супруга, оставаясь ИП на УСН 6% (сдавая одно помещение), другое помещение передать супругу ИП для сдачи в аренду, оформив при этом нотариальное согласие?

Согласно Письма Минфина РФ от 27.05.16 № 03-11-09/30794

Соответственно, для передачи одним из супругов (индивидуальным предпринимателем) в аренду имущества, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

В силу п. 3 ст. 35 СК РФ для сдачи в аренду совместного имущества супругов, права на которое подлежат государственной регистрации, супругу-ИП необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Указывается ли в договоре аренды, что собственником является супруга (надо ли указать что она ИП ?), а сдает муж на основании нотариального согласия, т к это совместно нажитое имущество?

Поскольку имущество совместно нажитое, то в соответствии со ст. 34 собственниками имущества являются оба супруга. Вы можете в договоре указать, что имущество зарегистрировано на Вас и является совместным имуществом супругов (Вас и Вашего мужа-арендодателя). Указывать в договоре о статусе ИП супруги необходимости нет

Супруг-арендодатель уплачивает налог с поступающих доходов в результате сдачи имущества в аренду. У супруги-ИП доходов не возникает.

  • 7,9 рейтинг
  • 340 отзывов

Здравствуйте, Ирина. В общем коллега верно ответила, но здесь есть один нюанс. Для того чтобы было более понятно процитирую п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Из данной нормы следует, что нотариальное согласие супруга необходимо только для сделок права на которые подлежат гос. регистрации либо для которых установлена обязательная нотариальная форма. Супруга заключает договор аренды помещения, если такой договор заключается на срок менее 1 года, то права по нему не подлежат гос. регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ. Далее, такая сделка не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, если оба супруга будут выступать арендодателями по договору (на это нужно указать в договоре). При соблюдении данных условий оформление нотариальное согласие супруги не требуется. Кроме того, если Вы сдаете в аренду жилое помещение, то это уже не аренда, а сдача в наем (обязательная гос. регистрация прав не требуется даже для договора найма более 1 года при условии, что наниматель физ. лицо), в таком случае нотариальное согласие также не требуется если наймодателями будут оба супруга. При таком договоре, оба супруга должны учитывать доходы от аренды для целей налогообложения.

Все таки решила закрыть свое ИП. Супругу (ИП 6%) дать нотариальное согласие на сдачи в аренду нежилого помещения. Правильно ли будет в договоре указать что: имущество зарегистрировано на (ФИО супруги) и является совместным имуществом супругов. Супруг-арендодатель уплачивает налог с поступающих доходов в результате сдачи имущества в аренду. У собственника доходов не возникает.

ИП сдает квартиру как физлицо, есть ОКВЭД о сдаче жилья. Как перезаключить договор аренды и начислят ли налог с продажи квартиры?

Я ИП, УСН, доходы 6%. Основной вид деятельности, указанный при регистрации в 2005 г. – 68.31.11 (предоставление посреднических услуг при купле-продаже жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе).

В собственности у меня как физлица с 2014 года имеется квартира (договор дарения). Сдаю квартиру в аренду физлицу с 2018 года. За 2018 год подавала декларацию как ИП на УСН по основному виду деятельности и отдельно декларацию как физическое лицо, сдающее в аренду квартиру (оплатила 13%). Проблем с налоговой не было. Продолжаю сдавать указанную квартиру в аренду по действующему договору как физлицо.

С 09.10.2019 года в ЕГРИП внесла сведения о дополнительном виде деятельности 68.20.1 (аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом). Вопросы:

1) после окончания срока действующего договора аренды обязана ли я перезаключить с арендатором договор как ИП или имею право сдавать квартиру как физлицо? Или, не дожидаясь окончания срока действия договора аренды, я должна перезаключить его в качестве ИП со дня внесения сведений о новом доп. виде деятельности?

2) Если все-таки отчитываться о сдаче квартиры по УСН, начислят ли мне налог с продажи квартиры, используемой в предпринимательской деятельности?

Ответ на вопрос №1

Закон не предусматривает разделение имущества гражданина как индивидуального предпринимателя и как физического лица. Согласно ст. 24 ГК РФ гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.

Как следует из разъяснений п. 4 Постановления КС РФ от 17.12.1996 N 20-П:
Гражданин (в случае, если он является индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица) использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод. Имущество гражданина в этом случае юридически не разграничено.

Следовательно, владеть имуществом гражданин может только как физическое лицо. Право собственности на объект недвижимости регистрируется в общеустановленном порядке именно за гражданином, независимо от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя. Таким образом, с юридической точки зрения, договор должен заключаться с собственником имущества – гражданином, поэтому, перезаключать договор с физическим лицом – арендатором, от имени ИП не надо.

С уважением, А. Грешкина

Ответ на вопрос №2

При использовании ИП в предпринимательской деятельности имущества, принадлежащего ИП, как физическому лицу, доходы от использования указанного имущества, облагается налогом, соответствующим используемой ИП системе налогообложения.
То есть, если ИП применяет УСН, то доходы от продажи или сдачи в аренду квартиры, используемой в предпринимательской деятельности ИП, облагаются налогом по УСН. При этом, в ЕГРИП должен быть указан код ОКВЭД соответствующего вида деятельности.

Данная позиция отражена в Письмах МФ РФ от 10.06.2015 N 03-11-11/3358, от 26.06.2013 N 03-11-11/24263, от 16.08.2012 N 03-11-11/247, от 10.05.2012 N 03-11-11/151, от 24.10.2014 N 03-11-11/53905, от 14.07.2014 N 03-11-11/34106, от 16.06.2014 N 03-11-11/28519, от 20.01.2014 N 03-11-11/1390, ФНС РФ от 07.05.2013 N АС-3-3/1626@

В Письме МФ РФ от 19.12.2017 N 03-11-11/84868, даны следующие рекомендации по разграничению доходов ИП от продажи недвижимого имущества на полученные от предпринимательской деятельности и на прочие доходы, полученные физическим лицом:

В случае если индивидуальный предприниматель осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и это недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
В случае если индивидуальный предприниматель не осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество не относится к основным средствам, то указанные доходы индивидуального предпринимателя подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном главой 23 Кодекса.

Налоги при сдаче жилья в аренду Индивидуальным предпринимателем по УСНО 6%

При сдаче квартиры в аренду (или внаём) возникает доход, ради которого эта деятельность и ведется. Данный доход облагается налогом в соответствии с действующим законодательством.

В настоящее время существуют несколько вариантов налогообложения:

С обзором всех вариантов вы можете ознакомиться в соответствующей статье, размещенной на нашем портале.

В данной же статье мы расскажем про применение УСН (или “упрощенки”, как иногда называют данный специальный налоговой режим) со ставкой 6%.

Что такое специальные налоговые режимы?

Начнем с основных понятий и определений.

Упрощенная система налогообложения является одним из специальных налоговых режимов (п.2 ст. 18 НК РФ).

Специальные налоговые режимы (п.7 ст. 12 НК РФ и ст. 18 НК РФ) предусматривают особый порядок исчисления и уплаты отдельных налогов и вводятся законодателем для того, чтобы “облегчить участь” отдельных субъектов экономической деятельности. Также специальные налоговые режимы могут предусматривать освобождение по уплате отдельных налогов.

Что дает УСН индивидуальным предпринимателям?

В соответствии с п. 3 ст. 346.11, ИП, применяющие УСН, освобождаются от обязанности по уплате следующих налогов:

  • НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности);
  • Налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности);
  • НДС (за исключением операций, связанных со ввозом товаров и договорами простого товарищества и доверительного управления).

Для того, чтобы систематизировать всю информацию по УСН, предлагаем обратиться к основам налогового законодательства.

В соответствии со ст. 17 НК РФ, налог считается установленным, когда определены налогоплательщики и основные элементы налога:

  • объект налогообложения;
  • налоговая база;
  • налоговый период;
  • налоговая ставка;
  • порядок исчисления налога;
  • порядок и сроки уплаты налога.

По этим критериям мы и предлагаем вам рассмотреть УСН.

Налогоплательщики УСН

Налогоплательщик – это лицо, на которое в соответствии с НК РФ возложена обязанность по уплате того или иного налога (ст. 19 НК РФ). Налогоплательщиками УСН являются ИП, перешедшие на данный специальный налоговый режим (п. 1 ст. 346.12 НК РФ).

Как перейти на УСН?

Порядок перехода на УСН определен в ст. 346.13 НК РФ.

При переходе на УСН возможны два варианта:

  1. Переход на УСН сразу же при регистрации ИП. Для этого необходимо в течение 30 календарных дней с даты постановки на учет уведомить налоговые органы. В этом случае ИП будет признан плательщиком УСН с даты постановки на учет (п. 2 ст. 346.13 НК РФ).
  2. Переход на УСН ИП, который уже ведет деятельность. В этом случае о желании перейти на УСН следует уведомить налоговые органы не позднее 31 декабря года, предшествующего году, начиная с которого ИП хочет перейти на УСН (п. 1 ст. 346.13 НК РФ).
Читайте также:  Как узнать и как заплатить взносы после закрытия ИП?

Форма уведомления о переходе на УСН утверждена Приказом ФНС России от 02.11.2012 № ММВ-7-3/829@ “Об утверждении форм документов для применения УСН”.

Как перейти с УСН на другой режим налогообложения?

Если вы по каким-либо причинам приняли решение прекратить применение УСН и перейти на иной режим налогообложения, то необходимо уведомить об этом налоговый орган не позднее 15 января года, в котором в котором вы предполагаете перейти на иной режим налогообложения.

При применении УСН имеются ограничения.

Если по итогам налогового или отчетного периода ваши доходы превысят 60 млн. рублей, или средняя численность ваших работников которых за налоговый (отчетный) период превышает 100 человек, то вы будете считаться утратившим право на применение УСН с начала того квартала, в котором произошли эти события (п.4 ст. 346.16 НК РФ).

Но, скорее всего, эти ограничения будут иметь значение, только если помимо сдачи квартиры вы занимаетесь также другой деятельностью как ИП, применяя УСН. Если же вы только сдаете квартиру, вряд ли вам удастся выйти за эти рамки.

Объект налогообложения

Объектом налогообложения (ст. 38 НК РФ) является то, что собственно и будет облагаться налогом. В общем случае это может быть реализация товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, расход.

С наличием объекта налогообложения у налогоплательщика и возникает обязанность по уплате налога.

При применении УСН налогоплательщик может выбрать объект налогообложения: доходы или доходы, уменьшенные на величину расходов.

При арендной деятельности расходов на закупку каких-либо товаров или получение каких-либо услуг не возникает. Поэтому наиболее оптимальным будет являться выбор в качестве объекта налогообложения именно доходов.

Порядок определения доходов при применении УСН описан в ст. 346.15 НК РФ. Если обобщить все сказанное в этой статье, то можно сказать, что платить налог нужно будет с того, что вам заплатят ваши жильцы.

Налоговая база

Налоговой базой является стоимостная или физическая характеристика налогообложения (п.1 ст. 53 НК РФ).

Налоговой базой по УСН 6% будет являться, собственно, величина доходов (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Налоговая ставка

В п. 1 ст. 53 НК РФ содержится довольно “тяжелое” определение налоговой ставки: “Налоговая ставка представляет собой величину налоговых начислений на единицу измерения налоговой базы”. Можно сказать, что это то значение, на которое нужно умножить доход, чтобы получить саму сумму налога.

Применительно к УСН: при выборе в качестве объекта налогообложения доходов ставка будет определена в размере 6%.

Налоговый и отчетный период

Налоговый период – это период времени, по окончании которого определяется налоговая база, и исчисляется сумма налога к уплате.

Налоговым периодом по УСН является календарный год (п.1 ст. 346.19 НК РФ).

Помимо налогового периода для УСН 6% предусмотрены также и отчетные периоды: первый квартал, полугодие, 9 месяцев.

Порядок исчисления и уплаты налога и авансовых платежей

Прежде, чем перейти непосредственно исчислению налога, остановимся на учете доходов при УСН.

Вести полноценный бухучет (как это делают организации) ИП не обязаны, но в соответствии со ст. 346.24 НК РФ, ИП, применяющие УСН, обязаны вести учет доходов и расходов для целей исчисления налоговой базы по налогу в книге учета доходов и расходов индивидуальных предпринимателей, применяющих УСН.

Форма и порядок заполнения данной книги утверждены Приказом Минфина РФ от 22.10.2012 №135н.

Сумму налога по УСН налогоплательщик должен определять самостоятельно (п.2 ст. 346.21 НК РФ).

Как же считается налог при УСН 6%?

Начнем с отчетных периодов. В соответствии с п. 3 ст. 346.21 НК РФ, по итогам каждого отчетного периода необходимо исчислять и уплачивать авансовые платежи по налогу.

Авансовые платежи исчисляются, исходя из ставки налога и фактически полученных доходов, рассчитанных нарастающим итогом с начала налогового периода до окончания соответственно первого квартала, полугодия, девяти месяцев с учетом ранее исчисленных сумм авансовых платежей по налогу.

“С учетом ранее исчисленных” означает, ранее исчисленные суммы авансовых платежей по налогу засчитываются при исчислении сумм авансовых платежей по налогу за отчетный период и суммы налога за налоговый период (п. 5 ст. 346.21 НК РФ).

Страховые взносы в ПФР, ФСС и ФОМС

В соответствии с Федеральным законом “О страховых взносах в ПФР, ФСС и ФОМС” от 24.07.2009 № 212 – ФЗ, ИП обязаны уплачивать все эти взносы “за себя”.

Пример расчета страховых взносов для ИП вы можете найти в соответствующей статье на нашем портале.

Здесь же отметим, что в соответствии с п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ, ИП, применяющие УСН 6%, могут уменьшить сумму налога/авансовых платежей на сумму фактически уплаченных в данном налоговом (отчетном периоде) страховых взносов.

При этом в данном случае, есть различия, имеет ли ИП наемных работников:

  • ИП, имеющий наемных работников, не может уменьшить сумму налога (авансовых платежей) на сумму уплаченных страховых взносов более, чем на 50%.
  • ИП, не имеющий наемных работников, может уменьшить сумму налога (авансовых платежей) на сумму уплаченных страховых взносов без ограничений, даже на 100%.

Сроки уплаты налога и подачи декларации

Налоговая декларация должна быть подана ИП в налоговый орган по месту жительства не позднее 30-го апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (пп. 2 п.1 ст. 346.23 НК РФ).

Налог должен быть уплачен также не позднее 30-го апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 7 ст. 346.21 НК РФ).

Авансовые платежи по налогу уплачиваются не позднее 25-го числа первого месяца, следующего за истекшим отчетным периодом (п. 7 ст. 346.21 НК РФ).

Несколько слов про налоговую декларацию

Форма налоговой декларации по УСН утверждена Приказом Минфина РФ от 22.06.2009 № 58н.

Ответственность за непредоставление налоговой декларации предусмотрена ст. 119 НК РФ: штраф в размере 5% неуплаченной суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.

Резюме

В данной статье мы постарались довольно подробно рассказать про применение УСН 6%, чтобы дать Вам представлении о том, что это за налоговый режим, каким нормами законодательства он регулируется, как им воспользоваться, и в чем его специфика.

При принятии решения о выборе режима налогообложения мы рекомендуем вам проанализировать особенности УСН 6% и НДФЛ 13% с точки зрения именно ваших условий ведения деятельности.

Конечно, ставка 6% меньше, чем 13%. Но применять УСН 6% могут только ИП, а значит, необходимо регистрироваться в качестве ИП. Затем потребуется вести книгу учета доходов и расходов, уплачивать “за себя” страховые взносы. К тому же индивидуальный предприниматель не имеет право на вычеты по НДФЛ (т.к. данный налог он не уплачивает).

Налог на имущество, прошу совета

Доброго времени суток, Уважаемые профессионалы!
Прошу помочь разобраться в следующем вопросе.
Нежилое помещение является совместно нажитым имуществом (приобретено в браке). Данная недвижимость оформлена на одного из супругов, который не является ИП (просто физическое лицо). Второй супруг оформлен как ИП на УСН «по доходам». ИП с нотариального согласия супруга — физического лица сдает данное помещение в аренду. Как будет выглядеть картина по уплате имущественного налога, с одной стороны, ИП на УСН «по доходам» освобожден от имущественного налога и сдает в аренду совместно нажитое имущество, т.е. по сути свое, а с другой — второй супруг является обычным физическим лицом (не ИП), на котором оформлено право собственности?

Заранее благодарен,
Алексей

Имущественный налог платит лицо которое владеет недвижимостью, т.е. то которое записано как собственник . Насколько я понимаю ИП не является собственником недвижимости а пользуется им на праве безвозмездного пользования, и значит не имеет права освобождения от имущественного налога. Не хотите платить налог на имущество переоформляйте имущество на ИП.

Зравствуйте!
Наоборот, ИП на УСН по действующему законодательству до 2015 года освобождено от уплаты налога на имущество. Я разбираюсь про себя как физическое лицо. Расскажите пожалуйста, как это переоформить имущество на ИП, первый раз такое слышу? ИП и физическое лицо – это один и тот же человек, который отвечает по обязательствам всем своим имуществом, поэтому в свидетельстве о праве собственности будет просто физическое лицо. Посмотрите П и с ь м о Минфина РФ от 26.04.2013 № 03-11-11/14657.

Прочитайте внимательно вопрос 🙂

Цена: 27 000 руб.

Я внимательно прочитал ответ 🙂

Я как налоговый консультант ответила на конкретно поставленный вопрос, вы хотели знать платить или нет налог на имущество 🙂
Да и я бы вам посоветовала не особо опираться на письма Минфина: ” Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах не содержат правовых норм и не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, не являются нормативными правовыми актами, а имеют информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствуют руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной Минфином России.” Разьяснения не более чем частное мнение частного лица, хоть и занимающего конкретный пост, и довольно часто противоречат сами себе. Ваши налоговые органы могут и не согласиться с мнением этих писем.

Я с Вами полностью согласен, Ирина!
Во всем нужно руководствоваться здравым смыслом.
И все же, ответьте пожалуйста на мой вопрос: как перевести имущество на ИП? Может на физическое лицо, которое имеет ИП?
5 апреля собираюсь пообщаться со знакомым нотариусом на предмет выдачи моего нотариального согласия ИП супруги для сдачи в аренду. Логика в ответе Минфина, однозначно, присутствует! Имущество приобретенное в браке является совместно нажитым, и думаю, супруга имееет право сдавать его в аренду от моего имени. В противном случае придется идти более длинным путем через договор безвозмездного пользования и изменение режима пользования срвместным имуществом через брачный договор.

Читайте также:  Декларации по ЕНВД новая форма где найти для заполнения?

Естественно на вашу супругу являющуюся ИП. ИП это не организация как многие почему то думают.
Даже если имущество совместно нажитое, ваше согласие должно быть, а вот как вы его оформите это уже другой вопрос. Я бы вам посоветовала обратиться к вашим налоговым органам ибо в каждом налоговом органе свои требования.
В любом случае налог на имущество вам платить, а супруге платить с этого дохода 6 %.

Ну не выдержала моя душа.
Приветствую Вас Ирина! Какое безвозмездное пользование. Откуда взялось и в силу чего такое право на безвозмездное пользование возникло. Ай, яй, яй. Ипэшник-в лице Пупкина Ивана Ивановича вообще-то СОСОБСТВЕННИК этого имущества и несет ответственность, в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязанностей, всем своим имуществом, в том числе и дОлей от этой недвижимой собственности. И фиолетово, тот факт, что недвижка зарегина не на Пупкина Ивана Ивановича (ИПэшника), а на его супругу, этот момент не лишает его права на долю в этой собственности.
Капец, как Вы консультируете народ. Ой, ёй, ёй! Дедит, крЕдит, сальдо, бульдо :(((

Цена: 30 000 руб.

Борис!
Как я рад, что Вы подключились!
Я уж было подумал, что наше законодательство все переписали, а я и не в курсе. )))

Алексей, смею Вас заверить, Вы не то сообщество выбрали просто. Переносите конференцию в сообщество юристов или в сообщество адвокат. Который раз убеждаюсь, что налоговики в гражданском и тем более в семейном законодательстве – диспозицию от дверной ручки не отличают.

читаем внимательно вопрос он был об имущественном налоге а не о праве собственности, в Очередной раз убеждаюсь в безграмотности юристов и адвокатов, постоянно с ними бодаемся и побеждаем в судах кстати. О каком праве собственности вы говорите если тут вопрос налогобложения? Гд в налоговом кодексе прописано что ФЛ освобождается от имущественного налога? покажите мне эту статью?

выигрывают в покер, если что. И заметьте, уважаемый налоговый “консультант”, что имущественный налог платит собственник и вопрос о праве собственности впрямую связан с субъектом налогообложения. Вопрос стоит: Как будет выглядеть картина по уплате имущественного налога, с одной стороны, ИП на УСН «по доходам» освобожден от имущественного налога и сдает в аренду совместно нажитое имущество, т.е. по сути свое, а с другой — второй супруг является обычным физическим лицом (не ИП), на котором оформлено право собственности?
Вот за что народ вам заплату платит, если имущественный налог, не связан по вашему мнению с правом собственности, с наличием права.
Ладно уж, натыкали носом, сиди, как говорится молчи в обе ноздри и дыши на северо-запад, нет, надо сидеть и пальцы гнуть, “выигрывальщики” блин. Гнать вас поганой метлой с налогового органа нужно! Бездари безграмотные.

Ирина!
Я Вам ссылочку высылаю по Вашему вопросу по освобождению ФЛ от имущественного налога – ознакомьтесь! Там и решения суда по этому же месту есть! Основания – абз. 1 п. 3 ст. 346.11 НК РФ, ст. ст. 1, 2 Закона РФ от 09.12.1991 N 2003-1 “О налогах на имущество физических лиц”.
http://buh-ved.ru/usn_nalog_na_imushchestvo.html
Вот интересно – откроете Вы себе Америку или нет как налоговый консультант?!
Моя основная мысль об свобождении ФЛ от имущественного налога была связана с тем, что совместная собственность связана с правом собственности каждого из супругов и неважно титульный он собственник или нет. А поскольку, как правило, на сайте профессионалов отвечают и дают грамотные советы люди, которые на практике съели собаку в той или иной практической ситуации, то и ждал, что в сообществе бухгалтеров будет аналогичный ответ, а не пустой звук.
Может кто-то задавался аналогичному вопросу, есть судебная практика.
А Вы советы даете из разряда “перевести имущество на ИП”.

Цена: 34 000 руб.

Вот еще одна ссылка http://www.ceoperator.ru/zakonodatelistvo-i-raziyasneniya/nalog-na-imushestvo-u-ip-pri-usn
ФЛ и ИП – это в итоге физическое лицо. В законодательстве есть налог на имущество физических лиц, а не индивидуальных предпринимателей. Поэтому ИП использующее собственную нежвижимость для предпринимательской деятельности освобождается от налога на имущество ФЛ.

в Очередной раз убеждаюсь в безграмотности юристов и адвокатов, постоянно с ними бодаемся и побеждаем в судах кстати.

Бухгалтеры юристов в судах не могут побеждать (за редким исключением) уже хотя бы потому, что судьи – юристы, а не бухгалтеры. 🙂

Насчет имущественного налога верно – обязанность по уплате лежит на собственнике.
Есть другой вопрос – на каком основании лицо, которое не является собственником помещения сдает его в аренду? Нотариальное согласие таковым не является, а совместно нажитое имущество – это понятие семейного кодекса. То, что имущество приобретено в браке никак не позволяет супругу, который не является собственником имущества сдавать его в аренду.
Должен быть договор аренды между супругами с правом передачи в субаренду. Стоимость аренды может быть и нулевая, чтобы супруг-владелец не платил 13 % подоходного.
Но есть риск, что налоговая может такой договор признать заключенным с единственной целью – экономии на налогах и потребовать уплачивать налог со стоимости аренды по ставке в 13 % вместо 6 % на УСН.

Здравствуйте!
К сожалению, Вы, не совсем правы. П и с ь м о Минфина РФ от 26.04.2013 № 03-11-11/14657.

Цена: 32 000 руб.

Согласна с обоими. Но мне кажется не стоит переоформлять или заключать дог. субаренды, гораздо выгодней сдавать помещение хозяину как частному лицу, только в договоре арендатора указать как налогового агента и пусть платит. Я снимаю помещение у физ.лица, договорились на определенную сумму, ее определяю как 87% и перечисляю хозяину, а НДФЛ вычисляю и отправляю сама. Или арендатор не согласен. И уж имущество, это только хозяин.

Здравствуйте!
На сегодняшний день самым выгодным вариантом сдавать в аренду недвижимое имущество как ИП на УСН “по доходам” – 6%. А вот когда физическое лицо сдает в аренду и платит НДФЛ – налоговые органы, как раз, могут зацепить его, т.к. он по факту занимается предпринимательской деятельностью, которую по факту не оформил и обязать открыть ИП.
Мой вопрос был из другой области. Моя супруга по закону имеет все права на совместнонажитое имущество для сдачи в аренду при моем согласии.
По-моему, логично быть освобожденной от уплаты налога на имущество, которое сдается в аренду ее ИП на УСН.

Приветствую Вас Алексей! Читал, читал, но чёт плохо понял, башка не соображает, устал трохи.
Понял одно, что собственник платит налог на имущество. И это совершенно правильно. На ком зарегино имущество, тот и платит.

Другое, тут насоветовали заключить сделку аренды между супругами совместно нажитого. Брехня полная.
Подобная сделка по “распоряжению” совместно нажитым имуществом имеет все основания быть охарактеризованной как мнимая, совершаемая лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия ст. 170 ГК РФ. Так что аренда между супругами, да еще и как предлагают, безвозмездная. это нонсенс.
Алексей, удивляюсь я на Вас. У нас же в этой части такие крутейшие спецы есть, почему в личку не обратиться? Гамлет Амирханян, Людмила Евтушенко и т.д. вот они точно любого налоговика “нагнут”, вне зависимости консультант он или нет. Тем более тут что -то не наблюдается дельных советов.
Если физик собственник, то он и платит налог на имущество. С ВОЗМЕЗДНОЙ сделки аренды, платит тот, кто получил доход по этой сделке, догадываюсь, что ИП, но ИП на упрощенке, следовательно, собственник платит налог на имущество и попутного ветра в спину. Договор аренды с третьим лицом заключает ИП в лице Пупкина Ивана Ивановича, который в свою очередь является сособственником этого имущества и достаточно лишь согласия второго сособственника (супруга). Все, как-то так.

Верховный суд разъяснил,что следует учитывать при разделе бизнеса в случае развода,если он принадлежит супругу-ИП

После 30 лет брака супруги делили совместно нажитое имущество, в том числе аптечный бизнес, зарегистрированный на супругу, которая является ИП. Супруг претендовал на половину рыночной стоимости такого предприятия — 2,6 млн руб. Суды нижестоящих инстанций включили бизнес в общее имущество супругов и признали право бывшего супруга на 2,6 млн руб. компенсации. Они исходили из того, что супруги организовали аптечную торговлю, еще когда жили вместе и вкладывали в нее общие средства. Между тем ВС РФ не поддержал нижестоящие инстанции и отправил дело в данной части на новое рассмотрение.

Реквизиты судебного акта

Суть дела

После развода гражданка К. обратилась к бывшему супругу с требованием о разделе совместно нажитого имущества: квартиры, дома, участка, гаража, акций, нежилого помещения. Ключевой вопрос при разделе возник относительно того, как делить «аптечный бизнес», осуществляемый по лицензии, принадлежащей гражданке К. как индивидуальному предпринимателю. Гражданка К. предполагала, что он является ее личным имуществом. В то же время бывший супруг требовал взыскать в его пользу 1/2 рыночной стоимости предприятия (бизнеса) индивидуальной предпринимательской деятельности гражданки К. в сумме около 2,6 млн руб.

Позиция судов

Суды первой и апелляционной инстанций, решая вопрос о разделе аптечного бизнеса, встали на сторону супруга К. Они включили бизнес в общий перечень и признали право бывшего супруга на 2,6 млн руб. компенсации.

Суды исходили из того, что деятельность по торговле лекарственными средствами была организована в период совместного проживания сторон, на ее организацию были затрачены совместные денежные средства.

Читайте также:  В какую графу раздела IV КУДиР вносить взносы 1% с дохода, превышающего 300 тыс.руб?

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил акты нижестоящих судов в части признания совместным имуществом супругов К. бизнеса индивидуальной предпринимательской деятельности гражданки К. и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом он исходил из следующей логики.

Гражданка К. зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя по виду деятельности «торговля розничная лекарственными средствами в специализированных магазинах (аптеках)». На указанный вид деятельности она имеет лицензию и осуществляет эту деятельность по настоящее время.

В силу ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения.

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

В соответствии с разъяснениями, данными в постановлении Пленума ВС РФ от 05.11.98 № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака», общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое может быть объектом права собственности граждан независимо от того, на имя кого из супругов или кем из супругов оно было приобретено или кем внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Согласно ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся:

вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права;

результаты работ и оказания услуг;

охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность);

В силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Из приведенных положений следует, что одним из юридически значимых обстоятельств по данному делу являлось выяснение вопроса о том, является ли бизнес индивидуальной предпринимательской деятельности гражданки К. по виду деятельности «торговля розничная лекарственными средствами» объектом гражданских прав.

Между тем суды указанные обстоятельства не учли, не определили их в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора и не дали им правовой оценки. Суды не учли, что сам бизнес самостоятельным объектом права, предусмотренным гражданским законодательством, не является, а представляет собой деятельность, ведение которой происходит в одной из организационно-правовых форм коммерческих организаций, а также осуществляется индивидуальными предпринимателями. В силу ст. 23 ГК РФ индивидуальный предприниматель — это физическое лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, зарегистрированное в качестве предпринимателя в установленном законом порядке.

Имущество, приобретаемое индивидуальным предпринимателем в период брака в процессе предпринимательской деятельности, а также доходы от предпринимательской деятельности в силу ст. 34 СК РФ являются общим совместным имуществом. Таким образом, предметом раздела между супругами могут быть доходы от предпринимательской деятельности и имущество, приобретенное индивидуальным предпринимателем в период брака.

Статьей 195 ГПК РФ установлено, что решение суда должно быть законным и обоснованным. Между тем, как резюмировал ВС РФ, акты нижестоящих судебных инстанций данным требованиям закона не отвечают, поскольку в них не указаны законы и мотивы судов, на основании которых суды пришли к выводу о разделе бизнеса индивидуальной предпринимательской деятельности гражданки К. как совместно нажитого имущества — объекта гражданских прав.

Налоговые последствия сдачи в наем имущества, не принадлежащего ИП, при упрощенной системе налогообложения

Налоговые последствия при сдачи в наем имущества, не принадлежащего индивидуальному предпринимателю, при упрощенной системе налогообложения – 6% если объектом налогообложения являются доходы (в целях оптимизации налогообложения)

На мой взгляд, следует разделить данный вопрос на две части: налоговые последствия для собственника имущества и налоговые последствия для индивидуального предпринимателя.

Часть 1:

Исходя из целей поставленной задачи мы можем предположить, что между собственником (физлицом) и ИП установлены доверительные, отношения и нет опасений, связанных с последствиями (здесь не рассматриваются) передачи имущества по договору безвозмездного пользования имуществом.

Так согласно п. 1 ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Закон предоставляет собственнику право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия: отчуждать в собственность другим лицам, сдавать в аренду, отдавать в залог и пр. При этом необходимо помнить, что действия собственника не должны противоречить закону и иным правовым актам, нарушать права и интересы других лиц.

При получении имущества в безвозмездное пользование лицо приобретает имущественное право – право пользования чужим имуществом. Безвозмездно полученные имущественные права в соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ включаются во внереализационные доходы. Такие разъяснения неоднократно давали специалисты МНС России. Данный вывод подтверждается Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98 (п. 2 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации)

Оценить безвозмездно полученное имущественное право для его включения во внереализационные доходы должна сама организация (ИП). Она обязана сделать это по правилам ст. 40 НК РФ, основываясь на рыночной стоимости аренды такого имущества. Причем нужно быть готовым документально подтвердить правильность выбранных цен. Доказательством могут служить, например:

информация о рыночных ценах, опубликованная в средствах массовой информации;

данные государственных органов по статистике и органов, регулирующих ценообразование;

заключение независимого оценщика.

Несмотря на безвозмездный характер сделки, лицо, получившее имущество в пользование, обязано поддерживать его в исправном состоянии, осуществлять текущий и капитальный ремонт, нести все расходы на содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования. Таким образом, собственник нежилого помещения, заключая договор безвозмездного пользования, может предусмотреть такие условия, как порядок пользования помещением, уплата коммунальных платежей и др. ст. 695 ГК РФ.

Поскольку собственник от передачи нежилого помещения в пользование не получает дохода, обязанность по уплате налога у него не возникает, независимо от целевого использования ссудополучателями этого помещения ст. 689 ГК РФ.

Вывод: существует риск предъявления претензий со стороны налоговых органов к ссудополучателям, а не к ссудодателю , что подтверждается судебной практикой.(Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.03.2007 № А42-2025/2006)

Часть 2:

К внереализационным доходам ИП могут относиться доходы, например, от сдачи имущества (включая земельные участки) в аренду (субаренду) или от предоставления в пользование прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (в частности, прав, возникающих из патентов на изобретения, промышленные образцы и другие виды интеллектуальной собственности), если такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном ст. 249 НК РФ. То есть, если сдача в аренду является основным видом деятельности “упрощенца”, такие доходы учитываются как доходы от реализации в соответствии со ст. 249 НК РФ, в противном случае – если это неосновной вид деятельности – в качестве внереализационных доходов на основании ст. 250 НК РФ.

Вывод: в случае если основным видом деятельности ИП выбрать Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества то в соответствии со статьёй 346.20 Налогового кодекса РФ можно применять следующие налоговые ставки по налогу, взимаемому в связи с применением Упрощённой системы налогообложения (УСН) : 6 %, если объектом налогообложения являются доходы.

Усложним задачу физлицо и ИП – супруги

Если муж передает в аренду нежилое помещение своей жене, которая занимается предпринимательской деятельностью, то такая сделка может быть признана недействительной при условии, что это имущество находится в совместной собственности супругов (постановление ФАС Уральского округа от 20.03.2002 по делу № Ф09-522/02-АК).

В случае, когда нежилое помещение было приобретено одним из супругов до заключения брака, или на правах наследства оно является его личной собственностью. Супруг вправе передать данное помещение в аренду или безвозмездное пользование второму супругу, если, например, последний является предпринимателем и использует его в целях предпринимательской деятельности.

Необходимо так же помнить, что согласно п. 1 ст. 1 Закона Российской Федерации от 09.12.1991 N 2003-1 “О налогах на имущество физических лиц” налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица – собственники имущества, являющегося объектом налогообложения.

Уплата налога на имущество

В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам права владения, пользования и распоряжения имуществом, оставаясь собственником.

По договору безвозмездного пользования одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 689 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, передача собственником имущества в безвозмездное временное пользование другому лицу не влечет перехода права собственности на это имущество.

В связи с этим налогоплательщиком налога на имущество физических лиц является собственник недвижимого имущества, в том числе и в случае передачи этого имущества иному лицу (физическому или юридическому) по договору безвозмездного пользования.

Ссылка на основную публикацию